Рано или поздно в любом многоквартирном доме возникает необходимость ремонта или замены инженерных систем, например, водопроводных стояков или труб отопления. Однако зачастую эти коммуникации, являющиеся общим имуществом дома, скрыты в стенах или под полами квартир. Когда сотрудники управляющей организации приходят выполнять работы, возникает конфликт: собственник разрешил войти в квартиру, но не разрешает ломать отделку.
Первое, что нужно четко понимать: инженерные коммуникации (стояки и ответвления от них до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков), проходящие в вашей квартире, — это общедомовое имущество. За их техническое состояние и ремонт отвечает управляющая организация.
Но что делать, если для доступа к этому общедомовому имуществу необходимо вскрыть конструкции, которые относятся уже к вашей частной собственности — полы, стены, гипсокартонные короба?
Этот вопрос разъяснен Минстроем в письме от 16 января 2019 г. N 794-АО/06. Главный вывод: собственник помещения обязан обеспечить доступ к скрытым коммуникациям для их ремонта. Позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А71-6657/2024, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу №А33-17152/2023).
Конечно ни один собственник не хочет нести незапланированные расходы на восстановление ремонта после проведения коммунальных работ. И здесь позиция Минстроя защищает интересы жильца.
Порядок действий следующий.
1. Стоимость работ по обеспечению доступа (демонтаж напольного покрытия, разборка части стены) и последующему восстановительному ремонту (обратный монтаж конструкций, штукатурка, заделка штроб) должна быть включена в смету на проведение основных работ.
2. В случае текущего ремонта или аварийно-восстановительных работ эти расходы относятся на содержание общего имущества дома и оплачиваются за счет средств, собранных со всех собственников (в составе платы за содержание жилого помещения).
3. Важное исключение: смета не включает стоимость материалов для чистовой отделки. То есть управляющая организация оплатит работу по укладке плитки, но не саму плитку. Она оплатит работу по настилу ламината, но не сам ламинат. Это объясняется тем, что качество и стоимость отделочных материалов — зона ответственности и выбора собственника.
Таким образом, если управляющая организация предлагает вам самостоятельно оплатить работы по вскрытию и заделке конструкций — это незаконно. Перед началом работ запросите смету, где отдельной строкой должны быть прописаны работы по демонтажу и последующему монтажу конструкций, скрывающих коммуникации. Не оплачивайте работы по вскрытию и восстановлению. Помните, что это обязанность управляющей компании.
Бывают ситуации, когда собственник уверен, что состояние коммуникаций в его квартире удовлетворительное и ремонта не требует. Он имеет право отказаться от предоставления доступа.
Однако этот отказ должен быть оформлен документально. В этом случае представители управляющей организации обязаны составить акт о невозможности выполнения работ. В этом акте фиксируется, что доступ к общедомовому имуществу не был обеспечен.
В будущем, если из-за этих скрытых коммуникаций произойдет авария (например, прорвет старую трубу в стене, которую не дали заменить), именно этот акт может стать ключевым документом при установлении вины и возмещении ущерба. Другие собственники, вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в своем помещении.
