Многоквартирный дом можно сравнить с человеческим организмом, а управляющую компанию с доктором. Разница в том, что обычно мы обращаемся к врачу с уже возникшими «неполадками», а УК должна не только реагировать на жалобы жильцов, но и контролировать общее состояние дома — постоянно, занимаясь в том числе и профилактическими работами.
Чтобы грамотно планировать работы по обслуживанию и ремонту жилого дома, управляющая компания обязана проводить регулярные осмотры общедомового имущества. Осмотры делятся на три вида: текущие, сезонные и внеочередные.
Если периодичность проведения внеочередных и сезонных осмотров четко определена законом (внеочередные — в течение 12 часов после произошедшей аварийной ситуации, например, на внутридомовых коммуникациях, а сезонные — осенью и весной, до начала отопительного периода и перед его завершением), с текущими — всё не так просто.
Текущие осмотры, согласно законодательству, регламентируются технической документацией, которой сейчас обладают только новостройки. В домах, построенных в 40—90 годах прошлого века, такой документации нет. Поэтому периодичность текущих осмотров старого жилфонда зависит только от инициативности и ответственности персонала управляющей компании. Результаты всех осмотров можно получить в УК по запросу любого собственника.
«Если управляющая компания к дому относится по-хозяйски, текущие осмотры проводятся ежемесячно, причем не только со стороны руководства УК. Каждый специалист, приезжающий по заявке жителя на любой вид работ, попутно осматривает и состояние придомовой территории, и строительных элементов, и инженерных коммуникаций дома. Если обнаруживает проблему, сообщает руководителю: без решения эта ситуация тоже не останется».
Что касается ремонтов общедомового имущества, в случаях, когда, например, на дворе — зима, а в подъезде разбито окно или неисправна входная дверь, специалисты УК обязаны отработать заявку в течение 12 часов с момента получения. К таким острым ситуациям, когда необходимо срочное вмешательство относится и нарушение кровли, и парение из подвала.
Понятно, что срочные ремонты не всегда получается спрогнозировать. А вот текущие по результатам осмотров общедомового имущества — можно и нужно. Причем сначала управляющая компания обязана составить предложение жителям с указанием видов работ, их стоимости и сроков проведения, акцентировав степень значимости и возможных рисков, а жители на общем собрании решают сами, на что пойдут их деньги.
Не стоит пренебрегать возможностью участия в общих собраниях — это реальная возможность повлиять на изменения в своем дворе и доме. После принятия решения жителями УК составляет план текущего ремонта, выполняет его в установленные сроки и отчитывается перед жителями: что сделано, когда, как, по какой цене.
Капитальный ремонт дома — событие масштабное. Узнать, когда по вашему адресу планируется капитальный ремонт можно с помощью системы ГИС ЖКХ.
Управляющая компания обязана следить за порядком в доме (сюда относится и регулярная уборка подъездов) и на придомовой территории: очищать ее от мусора и снега, следить за наличием освещения, и, конечно, облагораживать двор по мере возможностей и пожеланий собственников.
Правильная расстановка приоритетов, служащая безопасности и благополучию жителей (помимо соблюдения санитарных норм), в первую очередь включает решение проблем систем водоснабжения, отопления и водоотведения дома.
То есть, сначала необходимо привести в порядок инженерные коммуникации, обновить при необходимости кровлю и оборудование тепловых узлов, а уже потом, убедившись, что с «инженеркой» в доме все в норме, приступать к эстетической составляющей — косметическим процедурам и обустройству двора, чтобы всем жителям, и большим, и маленьким, было комфортно.
Чтобы дом был признан готовым к зиме, управляющая компания должна выполнить целый ряд работ, включая ремонт и регулировку инженерных сетей отопления и водоснабжения, техническое обслуживание запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, а также восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов, испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления.
Контролировать работу управляющих компаний — задача местных властей и ресурсоснабжающих организаций, но и жители могут запросить в своих УК информацию о подготовке к зиме и узнать, прошел ли дом технический осмотр со стороны тепловой инспекции СГК и с каким результатом.
Перед тем, как приступать к проведению гидравлических испытаний, УК должна выполнить промывку внутридомовой системы отопления. Это мероприятие необходимо, чтобы удалить из трубопроводов и отопительных приборов ржавчину, окалину и другие возможные отложения, которые образуются в процессе эксплуатации. Если промывка не проводится, качественной подготовку дома к зиме назвать нельзя.
Настройка внутридомовых систем (а это и правильная установка коэффициента смешения горячей воды в тепловом узле, и равномерное распределение теплоносителя по стоякам), утепление чердаков, подвальных помещений и межпанельных швов, установка в подъездах тамбурных дверей — могут существенно снизить теплопотери дома, а значит, принести экономию его жителям.
Довольно часто приходится отвечать на обращения жителей с жалобами на бездействие УК. Например: «В одной комнате тепло, в другой — холодно, управляющая компания не реагирует, приезжайте, разберитесь с ними».
Правильные варианты обращения в управляющую компанию:
Если обращение связано с аварийной ситуацией, нужно звонить в аварийно-диспетчерскую службу: 10 минут ее специалистам дается на отработку обращения, 20 минут — на прибытие к месту устранения аварии.
Что следует помнить: обращения на личные телефонные номера сотрудников УК или сообщения в общедомовом чате любого из мессенджеров — официальными заявками не считаются. Поэтому — только вышеуказанными способами.
Если управляющая компания не в состоянии решить проблему, например, с отоплением, представители УК должны вызвать представителей службы измерений, наладки и испытаний СГК.
Специалисты СГК не имеют права обследовать индивидуальный тепловой пункт без заявки со стороны управляющей компании. В случае, если УК не реагирует на обращения жителей, можно направить обращение в Госжилинспекцию.
Это кажется, что надежнее сразу писать в контролирующие органы, а не обращаться сначала в УК. Разумеется, управляющую компанию проверят, а вот заявок с обозначением проблемы не обнаружат: а значит, УК и не виновата. Поэтому в первую очередь идите на контакт с вашим «менеджером» по обслуживанию дома: хорошая управляющая компания заботится о своей репутации и работает добросовестно, а вот плохую можно и сменить.
