Поддержание в исправном состоянии общего имущества многоквартирного дома входит в число обязанностей управляющей компании. Специально для контроля состояния инженерных коммуникаций и наблюдения за благоустройством придомовой территории два раза в год — обычно весной и осенью — проводятся плановые общие осмотры дома.
Цель весеннего осмотра — найти в системе теплоснабжения дома и иных конструктивных элементах дефекты или повреждения, которые могут повлиять на бесперебойную подачу тепла в дом в отопительный сезон. Начинается осмотр после отключения централизованного теплоснабжения или таяния снега и регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 — далее Правила №170.
Для осмотра создается комиссия, которая состоит из представителей управляющей компании, организаций, предоставляющих коммунальные услуги, а также организаций, выполняющих ремонт дома и обслуживание инженерных систем.
«В осмотре обязательно должен участвовать старший по дому, выступая связующим звеном между жильцами и управляющей компанией. Его участие помогает сделать проверку более детальной. Это позволит не только избежать дальнейших претензий, но и получить наиболее полную информацию о состоянии дома и придомовой территории».
Плановый осмотр включает:
инспекцию дома, коммуникаций и придомовой территории;
составление акта, в котором фиксируются неисправности и требуемый объем работ по ремонту;
При весеннем осмотре дома необходимо проверить, в каком состоянии находятся конструктивные элементы многоквартирного дома и внутридомовые инженерные системы. При необходимости — отремонтировать и наладить, а затем подвергнуть гидравлическим испытаниям. Это поможет управляющей компании убедиться в том, что дом готов к бесперебойной подаче тепла в помещения.
При этом проводятся два вида проверок: техническая и инженерная (делать их можно одновременно). Перечень элементов, которые УК обязательно должна проверить при инженерном осмотре, приведён в п.п. 2.6.6, 2.6.13 Правил № 170:
изоляция на всех водопроводных и канализационных трубах в доме,
клапаны и регуляторы давления ВДГО,
трубы и опоры, запирающая арматура и краны,
контрольно-измерительные приборы.
Необходимо установить, что все эти элементы находятся в работоспособном состоянии, на них нет дефектов и коррозии.
При технической проверке общего имущества дома управляющим организациям следует уделить особое внимание состоянию:
гидроизоляции всех помещений, входящих в общее имущество дома;
гидроизоляции утеплителей на дверях и окнах;
систем запирания дверей и других запирающих устройств;
перекрытий в подвальных и чердачных помещениях.
Результаты лучше фиксировать с помощью фото- или видеокамеры для наилучшего анализа: по установлению степени повреждения и его месторасположения, а также объема необходимых ремонтных работ.
Результаты осмотра фиксируются в акте сезонного осмотра. На основании документа принимается решение о мерах, необходимых для устранения обнаруженных повреждений.
После осмотра обслуживающая дом организация должна в течение месяца:
составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки дома и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
уточнить объемы работ по текущему ремонту, а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта.
— Как, правило, перед весенним осмотром старший по дому уже знает, на что стоит обратить внимание комиссии в летний период. Особое — на техническое состояние дома. Один экземпляр осмотра обязательно остается на руках у старшего по дому. На основании акта уполномоченный представитель жильцов осуществляет контроль выполняемых работ, устранение выявленных в процессе технических осмотров дефектов и неисправностей, — подчеркнула старшая по дому №20 на улице Промышленная Ирина Мясникова.
