Весенний осмотр дома: что нужно знать? Советы экспертного клуба СГК
В Новосибирске состоялась новая встреча экспертного клуба СГК. Как подчеркнули приглашенные специалисты, весной начинается самый ответственный этап подготовки жилых домов к предстоящему отопительному сезону. На вопросы о том, на что обратить внимание при весеннем осмотре дома и как правильно провести межсезонные работы, ответили начальник тепловой инспекции 5 района Новосибирской теплосетевой компании (НТСК) Лилия Синегубова и начальник отдела контроля за сохранностью муниципального жилищного фонда Ирина Касимова.
Поддержание в исправном состоянии общего имущества многоквартирного дома входит в число обязанностей управляющей компании. Для контроля состояния инженерных коммуникаций и наблюдения за благоустройством придомовой территории два раза в год — обычно весной и осенью — проводятся плановые общие осмотры дома.
Заместитель начальника комитета муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска - начальник отдела контроля за сохранностью муниципального жилищного фонда Ирина Касимова Скачать
Весенний осмотр начинается после отключения централизованного теплоснабжения или таяния снега и регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 (далее — Правила №170). Главная цель осмотра — вовремя выявить нарушения в состоянии дома и обеспечить его безопасную эксплуатацию.
Ирина Касимова
заместитель начальника комитета муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска – начальник отдела контроля за сохранностью муниципального жилищного фонда
«Проведение
таких осмотров — обязанность управляющих организаций. Действующее жилищное законодательство
наделяет председателя совета дома и его членов широкими полномочиями в части
контроля за оказанием услуг, в том числе дает право присутствовать во время
плановых обходов. Это позволит не только избежать дальнейших претензий,
но и получить наиболее полную информацию о состоянии дома и придомовой
территории».
Какие бывают виды осмотров?
Плановые. Могут быть как общие, в ходе которых осматривают все общее имущество, так и частичные — осмотр конкретных элементов (например, только кровля).
Внеочередные (проводят после ливней, ураганов, обильных снегопадов, наводнений и других событий, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации).
Как часто проводят осмотры?
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров приведена в Правилах №170. Общие проводят 2 раза в год:
весенний осмотр проводят после таяния снега или окончания отопительного периода — для выявления произошедших в течение зимы повреждений общего имущества. Именно весенний осмотр определяет, какие ремонтные работы и в каком объёме должны быть выполнены;
осенний осмотр проводят до наступления отопительного периода, чтобы проверить готовность многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
Кто проводит осмотр?
Общие плановые, а также внеочередные осмотры проводит организация, управляющая домом.
Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования.
Как оформить результаты?
Результаты осмотра фиксируются в акте сезонного осмотра. На основании документа принимается решение о мерах, необходимых для устранения обнаруженных повреждений. После осмотра обслуживающая дом организация должна в течение месяца:
составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки дома и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
уточнить объемы работ по текущему ремонту, а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта.
Ирина Касимова
заместитель начальника комитета муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска – начальник отдела контроля за сохранностью муниципального жилищного фонда
«Наиболее частые нарушения управляющих компаний в ходе весеннего осмотра: отсутствие подписей представителей собственников (совета МКД), отсутствуют даты осмотров, формальный подход к составлению актов — нет описания состояния имущества, осмотр проводится не в полном объеме».
На что обратить внимание при осмотре дома
При подготовке дома к следующему отопительному сезону необходимо проверить состояние инженерных сетей: исправность системы теплоснабжения, наличие теплоизоляции на трубах, работоспособность вентилей, запорной арматуры, датчиков и механизмов элеваторного узла, теплового пункта. Особое внимание уделить общедомовому прибору учета. Летом необходимо провести поверку и техническое обслуживание, чтобы в разгар отопительного сезона прибор не вышел из строя, а расчеты за тепло оставались прозрачными.
Лилия Синегубова
начальник тепловой инспекции 5 района тепловых сетей НТСК
«Весной и летом необходимо провести тщательную ревизию теплового узла, проверить состояние запорной арматуры и изоляцию трубопроводов в подвалах. Именно здесь чаще всего возникают скрытые дефекты. Провести гидравлические испытания внутридомовой инженерной системы. Это поможет управляющей компании убедиться, что дом готов к бесперебойной подаче тепла в помещения дома. Если где-то есть свищ или ослабленный стык, он проявит себя сейчас, оставив время для качественного ремонта без спешки и в комфортных погодных условиях».
Например, в этом году оказался неподготовленным к зиме дом на улице Авиастроителей. На водоподогревающей установке горячего водоснабжения отсутствовал регулятор температуры. Из‑за этого параметры теплоносителя в системе отопления были понижены, а температура горячей воды, наоборот достигала 80 °C, что недопустимо.
Начальник тепловой инспекции 5 района тепловых сетей НТСК Лилия Синегубова Скачать
Лилия Синегубова
начальник тепловой инспекции 5 района тепловых сетей НТСК
«Не всегда мы можем выяснить причины нарушения работы в системе отопления, просто осмотрев подвал. Иногда для этого требуется обход по квартирам. Примеры из практики: в двухэтажном доме в двух квартирах не было стояка и отопительных приборов. Их просто срезали. Также меняют приборы отопления без согласования, уменьшают диаметр или в системе отопления устанавливают пластик, который не соответствует необходимым требованиям. Еще один пример: от жителей дома поступали жалобы на пониженные температуры. Оказалось, что в соседней квартире отсутствовала несущая стена на балконе, вместо одного отопительного прибора установили несколько».
Кроме этого, специалисты рекомендуют обратить внимание на состояние и устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий в подвале и на чердаке, окон и дверей, а также дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями.
Важно обеспечить свободный отвод воды (дождевой и талой) от стен дома, от входов в подвал, от оконных приямков. Убедиться, что фундамент, стены подвала и цоколь надежно защищены от воды, а также гидроизолированы места их стыков с другими конструкциями. Проверить, всё ли в порядке в подвалах, на лестничных клетках, чердаках и в машинных отделениях лифтов.
