Каждый месяц собственник оплачивает квитанцию, которая приходит от управляющей организации (УК или товарищества собственников). Этот счет за, так называемые, жилищные услуги включает три составляющие:
Большая часть платежа как раз приходится на расходы по содержанию общего имущества. Это повседневный набор работ (заменить сломавшийся вентиль, подлатать прохудившуюся трубу, заделать дыру в кровле, заменить проводку), который управляющая компания обязана делать по закону. Полный перечень работ прописан в договоре управления многоквартирным домом. С этим документом жители могут ознакомиться в офисе своей управляющей организации, либо на сайте компании, либо на портале ГИС ЖКХ, если есть регистрация на госуслугах.
Как мы уже отметили выше, в тариф на жилуслуги входит плата за текущий ремонт. Это целевой платеж, люди копят деньги на затратные работы, которые в рамках обычного содержания не сделать. Например, мало просто заменить небольшой кусок прохудившейся трубы, нужно демонтировать несколько метров сетей, и на их место поставить абсолютно новые коммуникации. К тратам текущего ремонта относится, в частности, замена оконных блоков в подъездах, входных дверей, установка общедомовых приборов учета.
«Например, в доме нужно провести утепление чердака, некоторые жители верхних этажей жалуются на промерзание. Жители обращаются в свою УК, чтобы ее специалисты провели осмотр, составили дефектную ведомость и просчитали смету работ. Допустим, цена вопроса 200-300 тысяч рублей. Потом мы смотрим, сколько денег есть на данный момент на счете дома. Это как раз те накопления, которые мы каждый месяц делаем на текущий ремонт. Если этой кубышки хватает, то общее собрание или совет дома, если ранее жители многоэтажки делегировали ему право о принятии решений по текущему ремонту, просто говорит УК, что нужно накопления потратить на утепление».
Если накоплений недостаточно, то, говорит Андрей, есть следующее решение: временное повышение тарифа на жилищную услугу.
Если известна сумма недостающих средств, ее можно распределить пропорционально между всеми собственниками. Затем на общем собрании поднять вопрос о единовременном взносе, чтобы собрать необходимую сумму, либо о временном (на три месяца, полгода, год) повышении тарифа на жилищную услугу. И эти дополнительно собранные средства управляющая компания вправе потратить только на проведение утверждённых общим собранием видов работ. Через определенное жителями время плата опять становится прежней.
Многие дома, благодаря своему хорошему расположению, востребованы среди предпринимателей. Бизнесмены хотя разместить рекламные баннеры на фасаде, или открыть офис на первом этаже, а для этого им нужно обустроить отдельное крыльцо. Разумеется, за пользование общим имуществом (часть поверхности фасада, часть земельного участка, где смонтировано крыльцо) бизнесмены платят арендную плату. Даже если дом не интересен с точки зрения рекламы, то там однозначно есть оборудование провайдеров, предлагающих стационарную и сотовую связь, интернет-услуги. Чтобы его разместить, также с УК заключаются договоры аренды. Как использовать этот доход, решает общее собрание. Люди вполне могут направить эти средства на текущий ремонт.
Зачастую после обследования тех же инженерных сетей становится понятно, что в идеале нужно просто под чистую демонтировать все старые трубы и прокладывать новые коммуникации. Это уже не текущий, а капитальный ремонт. Уже почти 10 лет в нашей стране действует новая система организации капремонта многоквартирных домов. Составлен план работ на несколько десятилетий вперед. Все жители ежемесячно оплачивают установленные властями взнос на капремонт.
Нужно зайти на сайт регионального оператора и посмотреть, какие виды капремонта на какие годы запланированы.
«В прошлом году нам пришло уведомление от фонда капремонта, что в 2023-25 годы нам обновят фасад. Однако мы с соседями посовещались и решили, что нужнее нам замена систем тепло- и водоснабжения в подвале. Поэтому оперативно на общем собрании приняли решение о замене вида капремонта и передали протокол общего собрания региональному оператору».
Андрей напоминает, что согласно Жилищному кодексу у жителей есть всего три месяца с момента получения уведомления от фонда капремонта на то, чтобы как-то отнестись к планам регоператора. Если в течение этого времени собственники промолчат, то органы местного самоуправления самостоятельно примут решение за людей и утвердят предложенный фондом вид работ.
Ежегодно в бюджете Красноярска предусматривается сумма на предоставление субсидий на капремонт. Это актуально для жителей старых домов, построенных еще в советское время. Дело в том, что, когда началась приватизация, то в законе было прописано: органы власти должны привести в порядок дома, квартиры в которых передаются в собственность жителей. Этот пункт никуда не делся, и теперь жители домов, на момент приватизации первой квартиры в которых нужно было провести какой-то вид капремонта, могут претендовать на субсидию из бюджета.
Правда, нужно понимать, что возможности бюджета ограничены. И, рассматривая заявки управляющих организаций, члены отборочной комиссии смотрят, действительно ли, с ремонтом тянуть уже некуда. Информация о старте сбора заявок на субсидию публикуется на официальном портале администрации Красноярска admkrsk.ru в разделе Город сегодня — Городское хозяйство — Жилищный фонд и коммунальное хозяйство — Отбор управляющих организаций на получение субсидии из бюджета города в соответствии со статьей 165 Жилищного кодекса Российской Федерации в целях финансового обеспечения затрат в связи с проведением капитального ремонта многоквартирных домов.
Кроме того, в бюджете города есть строка на предотвращение аварийных ситуаций. Если в доме сложилась патовая сложная ситуация и незамедлительно требуется ремонт (как правило речь идет об усилении строительный конструкций), то по решению городской комиссии по предотвращению чрезвычайных ситуаций из казны могут быть выделены средства на проведение ремонтных работ. Правда, для этого необходимо, чтобы на уровне администрации города ситуация с домом была признана аварийной.
Финансовую помощь в ремонте общего имущества можно попросить у предпринимателей, работающих на первых этажах дома, в подвале многоэтажки или в микрорайоне. Многие бизнесмены планируют свою деятельность на долгосрочную перспективу и заинтересованы в выстраивании добрососедских отношений с жителями. Причём имеет смысл, обращаясь к спонсорам за помощью, предложить взамен некоторые бонусы. К примеру, зачесть взнос на ремонт в счёт будущих арендных платежей. Или пойти навстречу, если владелец офиса, скажем, хочет оборудовать входную группу в нежилое, а, как известно, без санкции жителей сделать это на законных основаниях невозможно.
«Однажды к нам обратился владелец помещения на первом этаже. Ему нужно было узаконить перевод жилого помещения в нежилое, устройство крыльца, чтобы открытая несколько лет назад парикмахерская без проблем продолжала свою работу. Мы сказали, что не против реконструкции, если все разрешительные документы, говорящие о безопасности перепланировки, есть. Предприниматель эти бумаги предоставил, а также, заверяя жителей в серьезности своих намерений, предложил профинансировать какие-нибудь нужные для дома работы. Сошлись на том, что бизнесмен установит во всех подъездах новые почтовые ящики взамен разваливающихся старых».
Упомянутый в материале об энергосбережении и энергоэффективности 261-й федеральный закон предлагает такой механизм финансирования работ, как энергосервисный контракт. Суть его заключается в том, что компания инвестирует свои средства, а возвращает их за счет той самой экономии, которая получилась от снижения потребления энергии.
Для понимания это механизма можно привести примеры с оборудованием видеонаблюдения в подъездах. Когда в дом заходит компания, она бесплатно устанавливает все необходимое оборудование, но потом свои вложения окупает за счет ежемесячных платежей на обслуживание установленной системы.
