Управление МКД и «пропавшие» счета за тепло — история одного дома в Кемерове

Управление многоквартирным домом — зачем?

Управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы следить за использованием общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, состоянием инженерных систем — одним словом, чтобы создавать благоприятные и безопасные условия проживания для всех владельцев квартир.

Кто и как может управлять многоквартирным домом?

Способы управления многоквартирными домами (МКД) закреплены в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), их три:
• непосредственное управление,
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или потребительским кооперативом,
• управление управляющей организацией.

Непосредственное управление

Этот вариант возможен только для домов, где не более тридцати квартир.

На общем собрании собственники решают, с кем заключить договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Каждый собственник отдельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг — электроэнергия, тепло, газ, вода, вывоз ТБО.

ТСЖ или потребительский кооператив

Когда собственники объединяются для управления многоквартирным домом, они могут зарегистрировать юридическое лицо — товарищество собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ заключает договоры с поставщиками услуг. Оно может работать самостоятельно, если в штате есть необходимые сотрудники (инженер, электрик, бухгалтер), а может привлекать по договору подрядчика.
ТСЖ — более распространенная форма, чем жилищный кооператив.

Управляющая компания

Управляющая компания (УК) — самый распространенный вариант. Домом управляют профессионалы, организация имеет соответствующую лицензию.

УК жильцы избирают на общем собрании, а с выбранной организацией заключают договор управления домом. Организация может нанимать подрядчиков для выполнения работ, но ответственность за качество услуг перед жильцами  несет именно управляющая организация. 

Договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) управляющая компания заключает самостоятельно. Но собственники могут принять решение о заключении «прямых» договоров на предоставление коммунальных услуг с РСО, например, на услуги отопления и горячего водоснабжения.

Смена способа управления — реальный случай

Способ управления можно выбрать и изменить в любое время, но не чаще одного раза в год. Этим правом и воспользовались жители одного из домов на проспекте Кузнецком в Кемерове.

В этом двухэтажном доме всего 12 квартир, поэтому форма управления у жителей была непосредственной.

За услуги отопления и горячего водоснабжения собственники оплачивали напрямую поставщику — АО «Кемеровская генерация» через агента по сбору и начислению — Сибирскую теплосбытовую компанию (СТК).

Однако весной 2025 года жители решили поменять форму управления и общим собрание выбрали управляющую компанию.

Был заключен договор управления, в котором предусматривалось, что УК обязана предоставлять коммунальные услуги и осуществлять начисление платежей. То есть прямые договоры с Кемеровской генерацией были расторгнуты, поскольку начисление за отопление и горячую воду, а также прием платежей переходил в УК.

Казалось бы, проблем у жителей быть не должно. Но они, к сожалению, возникли.

Дело в том, что с июля УК не производит начисления собственникам за отопление и горячую воду, а также не принимает платежи за полученные услуги. Не может этого сделать и ресурсоснабжающая организация, поскольку при изменении способа управления МКД утратила такое право.

То есть жители за услуги готовы заплатить, но не могут. А долг — копится и скоро достигнет 4-месячного периода.

Что делать?

Самый верный способ — организовать общее собрание собственников и включить в повестку вопрос о переходе на «прямые» договоры с ресурсоснабжающей организацией — на предоставление услуг отопления и горячего водоснабжения.

С такой же инициативой может выступить и УК — провести общее собрание собственников и запротоколировать решение.

И тогда проблема будет решена: собственники 12 квартир, как и прежде, будут оплачивать за отопление и горячую воду напрямую Кемеровской генерации, привычными им способами. И спокойно пользоваться услугами — без долгов.

Третий вариант — сменить УК на ту, которая добросовестно выполняет свои обязанности по начислению и сбору платежей. Но сделать это возможно только через год.