Тепло в новостройках: что меняется на рынке техприсоединений к ТЭЦ

Объемы техприсоединений к теплоснабжению от теплоисточников СГК в 2022 году не снижаются. Энергокомпания в десяти городах своего присутствия за 9 месяцев выдала на 20 актов о подключении больше, чем годом ранее. Впрочем, по нагрузке существенного роста нет — объем чуть выше показателя прошлого года.

По объему подключенной за 9 месяцев нагрузки лидирует Новосибирск, где новостройки получили суммарно 29,3 Гкал/ч. Также в тройке лидеров — Красноярск с показателем 22,4 Гкал/ч и Барнаул — 19,4 Гкал/ч. Всего в десяти городах своего присутствия — помимо трех названных, это Абакан, Бийск, Кемерово, Куйбышев, Назарово, Новокузнецк и Рубцовск — СГК за счет техприсоединения новостроек увеличила нагрузку на свои теплоисточники на 98 Гкал/ч.

Дмитрий Бражник

Руководитель направления по техприсоединению в СГК

«Проблемы предыдущих периодов — переход на эскроу-счета, а также колебания цен на материалы и снижение доступности проектного финансирования — в настоящее время во многом преодолены. Но перед отраслью стоят новые вызовы, связанные с падением спроса во многом из-за сокращения ипотечных кредитов на 40% относительно аналогичного периода 2021 года. Это влияет и на объемы подключений».

Есть примеры, когда теплосети проложены, но темпы строительства замедлились, тем не менее, сдача ожидается в ближайшей перспективе.

Дмитрий Бражник отмечает и единичные задержки ввода в строй социальных объектов: «Появляется риск приостановки строительства, также есть тенденция сокращения действующих договоров по этой категории».

По итогам 2022 года специалисты дирекции по развитию СГК ожидают средний объем подключений — на уровне трех предыдущих лет, т.е. порядка 250 Гкал/ч на все города. На последующие периоды основной прогноз, основанный, прежде всего, на уже заключенных договорах консервативный, без прироста.

При снижении количества заключенных договоров на 15-20% за 9 месяцев текущего года по отношению к аналогичному периоду 2021-го нагрузка по ним выше примерно на те же 20%.

Средневзвешенная плата за подключение (как и тариф для городов, не перешедших в ценовую зону) стабильна в течение последних 5 лет и составляет порядка 4 млн руб./Гкал. Например, в Новосибирске с 2019 года установлен единый тариф на подключение — ниже, чем в предыдущие периоды.

С переходом города в ценовую зону в 2022 году тариф перестает быть единым, но глобально ничего не меняется.

Дмитрий Бражник

Руководитель направления по техприсоединению в СГК

«Мы хотим не революций на рынке, а долгосрочных партнёрских отношений. Подходы в определении платы за подключение существенно не изменятся, — рассказал он. — Компания ориентируется на плату, действовавшую до 1 июля 2022 года. Однако в отдельных случаях, когда подключаемые объекты находятся вне зон эффективного радиуса теплоснабжения, плата будет устанавливаться, исходя из реальных затрат на подключение».

Основные составляющие затрат энергокомпаний на техприсоединение — строительство теплосетей от точки присоединения до точки подключения — «последняя миля», а также операционные расходы, налог на прибыль. При отсутствии резервов для ресурсоснабжения к этому прибавляется реконструкция теплосетей, ЦТП, теплоисточников.

Принцип «СГК не зарабатывает на техприсоединениях» сохраняется. Тезис подтверждают финансовые показатели. За последние 3 года доля затрат на подключение, полностью покрытых платой, составляет не более 50%. Итоговые затраты СГК на подключения превышают полученную плату на 20%.

Энергокомпании интереснее получить и сохранить нового потребителя тепловой энергии, выстроить долгосрочные отношения с застройщиком.

Сами застройщики чаще задают вопросы о сроках подключения, чем о размере платы. «У энергокомпании справедливое тарифообразование, но достаточно большой срок подключения [максимальный по закону - 18 месяцев], а самим строить дороже», — отметил недавно на профильном круглом столе заместитель председателя комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области, застройщик Илья Поляков.

Сроки подключения объектов во многом зависят от реальных планов заявителя, есть примеры строительства тепловых сетей за 3-4 месяца.

Крупнейший новый объект 2021 года в системе теплоснабжения Новосибирска — Ледовая арена — была подключена к теплу за 12 месяцев, задолго до ввода в строй.

Ответ на вопрос «почему нельзя всегда так» зависит не только от энергетиков. Помимо технологических сложностей, которые могут быть связаны непосредственно с исполнением самого проекта, есть еще ряд факторов.Во-первых, это недостаточно актуальная градостроительная документация городов, ее нужно приводить в соответствие с реальными планами, отмечает Дмитрий Бражник. СГК также подключается к работе над градостроительными планами, проектами планировки.

Во-вторых, по-прежнему осложняет ситуацию точечная застройка, особенно характерная для Новосибирска и Барнаула. Следствие этого — отсутствие коридоров для строительства теплосетей.

Впрочем, в условиях ценовых зон точечная застройка становится менее выгодна для застройщика. «При переходе города в ценовую зону технические решения и плата учитывают все здания проекта и распределяются пропорционально нагрузке. А в случае точечного строительства учитывается один конкретный объект», — констатирует Дмитрий Бражник.

Он подтверждает, что точечная застройка почти всегда влечет за собой долгие сроки работ по подключению и риски для теплоснабжения соседних домов. При подключении таких объектов необходима реконструкция существующих сетей, ЦТП, иначе нормальное теплоснабжение целых кварталов может быть нарушено. Одна из таких проблемных точек — новостройки на ул. Чайковского в поселке Южный в Барнауле.

Обычное для подобных проектов явление — недовольство жителей, отказы в получении согласования на проведение работ на земельных участках домов, дополнительные материальные требования.

Еще одна проблема городов — доступ к теплосетям на частных территориях. Право можно отстоять с помощью публичного сервитута, но в ряде случаев механизм не работает, или его действия энергокомпании приходится добиваться месяцами.

Печально известный пример в Новосибирске — срок подключения дома жилого комплекса «Грибоедов» увеличился на 10 месяцев. Собственник продолжал препятствовать энергетикам в доступе на свою территорию даже после установления публичного сервитута. Долго ждали согласования прохождения теплотрассы к объекту с частными владельцами земельных участков инвесторы и застройщик новосибирского ЖК «Смарт Авеню».

Дмитрий Бражник

Руководитель направления по техприсоединению в СГК

«В Новосибирске до сих пор не был системно решён вопрос об установлении публичных сервитутов для строительства тепловых сетей. Но есть движение в его решении. Во втором квартале 2022 года мэрия города возложила полномочия по установлению публичных сервитутов и проведению сопутствующих процедур на департамент строительства и архитектуры мэрии Новосибирска и муниципальный Институт градостроительного планирования».

В любом случае срок заключения соглашения по осуществлению публичного сервитута составляет не менее четырех месяцев с даты возникновения потребности.

Примеров комплексной застройки — когда продумана вся экосистема проекта: от строительства теплосетей и дорог до социальных объектов — становится больше, отмечает Дмитрий Бражник. В числе таких проектов — застройка четырех кварталов в Барнауле, а также двух микрорайонов и одного квартала в Кемерово.

Формируется первая территория комплексного развития и в Новосибирске.

2.      Помочь долгостроям. Домов незавершённого строительства может стать больше, опасается Дмитрий Бражник. Сейчас у СГК таких договоров о подключении — примерно 5% в общем объеме.

В городах присутствия энергохолдинга ситуация с участием органов власти в решении проблем долгостроев разная. Есть позитивные примеры решения вопросов, но есть и сложности.

Пример — Новосибирск, где до 2022 года механизм субсидирования был более эффективен, чем сейчас, отмечает директор по техприсоединениям. ЖСК оплачивали энергокомпании 15% стоимости по договору о подключении, а оставшуюся часть финансировал муниципалитет — по мере готовности объекта.

Дмитрий Бражник

Руководитель направления по техприсоединению в СГК

«Механизм позволял нам получить плату по договорам подключения, компенсировать затраты на мероприятия по подключению и завершить процесс подключения долгостроев. С 2022 года порядок получения субсидий на техприсоединения изменился: теперь сначала ЖСК оплачивает подключение в полном объеме, получает акт о подключении и акт сверки и только потом имеет право подать заявку на получение субсидий. В итоге уже есть примеры приостановки строительства, поскольку у обманутых дольщиков нет возможности изыскать денежные средства оплату техприсоединение в полном объеме. Пример — ЖСК «На Есенина», достраивающий жилой дом по Есенина, 67».

Впрочем, в ряде городов субсидии и вовсе не выделяются. Власти стараются помогать организационно.

«Для увеличения объемов строительства и подключения необходимо повышать доступность механизмов финансирования застройщиков, расширять программы льготной ипотеки для граждан, — считает Дмитрий Бражник. — А ускорению самого процесса подключения поможет утверждение типовых форм договоров на подключение, поправки в федеральные Правила подключения к системам теплоснабжения. Есть ряд предложений, которые мы обсуждаем госорганами, например, в рамках проекта Минэкономразвития РФ «Сквозной инвестиционный поток» в Кузбассе».

3.      Цифровизация документооборота. На официальном сайте СГК в разделе «Порядок подключения» размещена вся необходимая контактная информация, законодательная база, шаблоны заявок и образцы заполнения.

Электронные сервисы, реализованные в 2020-2021 годах:

• калькулятор платы за подключение;

• готовность запроса — сервис, позволяющий в любое время по номеру и дате узнать статус запроса, готовности ответа;

• личный кабинет;

• единая электронная почта специалистов, ответственных за прием обращений в городе присутствия.

Сейчас СГК разрабатывает единый портал для потребителей с дополнительным функционалом.

• Автоуведомления — система информирования заявителя, предоставляющая важные сведения в рамках процесса техприсоединения, такие как: статус заявки, наступление срока оплаты по договору о подключении, необходимость уточнения срока подключения.

• График оплат — визуализация информации о сроках внесения плановых платежей, фактически произведенных заявителем оплат по договору, а также реквизитов для перечисления платежей. Для физических лиц предусмотрена возможность оплаты онлайн.

• Карта для определения нахождения объекта в зоне деятельности теплоснабжения от СГК.

Также планируется создать единый телефонный номер для всех видов обращений.

Однако не всё можно перевести онлайн без потери эффективности, подчеркивают специалисты. Личное общение остается. Обсудить сложные технические решения с использованием графических материалов, разъяснить все нюансы процедуры подключений проще и эффективнее офлайн.

«Мы понимаем, что находимся на конкурентном рынке, и стараемся использовать все возможности, проработать наши бизнес-процессы и подходы так, чтобы подключение от сетей СГК было быстрее и дешевле, чем построить собственную котельную», — резюмирует Дмитрий Бражник.