Что горожане могут требовать от своей УК? На самые частые вопросы жителей отвечает руководитель управляющей компании

Жители сомневаются, что управляющие компании в состоянии эти проблемы решить. Так ли это на самом деле? Самые частые обращения мы переадресовали Александру Минину, директору «ЖЭУ-2» города Абакана. Он руководит обслуживающей организацией второй десяток лет и точно знает возможности и обязанности управляющих компаний.

Проблемы с отоплением на уровне дома бывают разные. В некоторых случаях страдает целый подъезд, в других — конкретная квартира или даже комната. И, конечно, за решением этих проблем необходимо обращаться в обслуживающую организацию. Нарушение теплового контура помещения, гидравлического режима в трубах системы теплоснабжения, теплоизоляции вентиляционных шахт и перекрытий — каждая конкретная ситуация требует особого подхода.

— В наш телеграм-канал очень много вопросов поступает вечером, порой даже очень поздним. Горожане жалуются на какие-то неудобства, связанные с теплом и горячей водой. Что делать собственникам, если они заметили снижение температуры в квартире? Могут ли они позвонить диспетчеру управляющей компании по окончании рабочего дня, и в каких случаях стоит ждать до утра?

— Каждая управляющая компания сама взвешивает свои силы и возможности. В моей есть большой штат диспетчерской службы — 16 человек: четыре диспетчера, четыре водителя, четыре сантехника и четыре электрика. Эти люди работают круглосуточно и выезжают по всем заявкам. Среди них, конечно, есть приоритетные, например, порывы, утечки и другие аварийные ситуации. Если проблему устраняют ночью, то утром абаканцам перезванивают и уточняют, все ли хорошо.

— Некоторые проблемы требуют проверки непосредственно в квартире. Например, если поступает жалоба на пониженную температуру воздуха, понятно, что без замеров регулировку сделать невозможно. Как быть, когда возможности попасть к собственнику нет?

— Да, вы правы, сначала замеры, составление акта, потом все остальное. В подобных случаях мы изначально проверяем соседей по стоякам — этажами выше и ниже. Если проблем не обнаруживаем, то делаем вывод: собственник или лукавит, или у него не утеплен тепловой контур в квартире. Нередко бывает, что система отопления работает в штатном режиме согласно температурному графику, а утечки тепла происходят через двери, перекрытия, окна и межпанельные швы.

— Как вы измеряете температуру внутри помещения и снаружи?

— На улице измеряем пирометром: световой луч направляется на поверхность, которую нужно проверить, и прибор показывает фактическую температуру. А внутри помещения оконные проемы, межпанельные швы, углы, перекрытия, полы и стены измеряем ртутным термометром, прошедшим специальную поверку. Им же замеряем температуру по стоякам и радиаторам.

— Об утеплении окон и дверей собственник заботится сам, но что делать, если тепло уходит через кровлю или межпанельные швы?

— Тогда нужно обращаться к нам. Сначала на адрес выходит специалист ПТО управляющей компании для фиксации проблемы изнутри. На основании осмотра составляет акт, его подписывает собственник. Затем мы привлекаем в качестве подрядной организации промышленных альпинистов для обследования помещения снаружи. Самая частая причина утечек тепла — это разрушение уплотнителя межпанельных швов. Об этом свидетельствуют промерзания, чернота, плесень. Устранить проблему стараемся в течение месяца, если погодные условия благоприятны для проведения работ. Если же на улице холодно, ставим в план на период весенне-летних ремонтов, поскольку монтажную пену, мастику, гермабутил технологически не применить в сильные морозы.

— Нам так же, как и вам, приходится иногда общаться с тревожными жителями, которые видят, что температура в доме за сутки снизилась на градус или полтора, и бьют тревогу. А есть напротив те, кто ждет, когда про них вспомнят, и мерзнут по две недели прежде, чем решат позвонить в диспетчерскую. Существует ли правило, позволяющее определить, когда пора сообщать о проблеме в управляющую компанию?

— Собственники вправе обращаться по каждому случаю неоказания услуги должного качества. А уже управляющая компания определит экстренность выполнения работ. Существуют федеральные нормативы по срокам, которые мы четко соблюдаем. При авариях устраняем проблему немедленно, если работы не аварийные — в течение суток.

Порой у нас попросту нет информации от собственников, которая помогла бы ускорить решение вопросов. Потому крайне важно плотное взаимодействие управляющей компании и потребителей. Общение ведь может быть построено не только в формате «жалоба — ответ», но и в форме конструктивного диалога. Во всяком случаемы стараемся действовать именно так.

— Часто ли люди сами производят настройку отопительной системы: развоздушивают её, сливают теплоноситель для ускорения циркуляции, меняют трубы, батареи. Что из этого, действительно, можно делать собственнику, а что нет?

— Как правило, жители домов у нас на обслуживании не самовольничают, вызывают сантехника. Например, то, что хозяин квартиры на верхнем этаже, действительно, может сделать сам — спустить воздух из крана Маевского — боятся больше всего, потому что есть риск затопить соседей. Неоднократно сталкивались с ситуацией, когда собственник жаловался на холодные батареи. Мы выезжали на адрес развоздушить систему отопления, оказывалось, что у человека всего-то батареи перекрыты запорным устройством.

— Александр Юрьевич, давайте напомним всем жителям, что есть определенный минимальный набор обязательств УК перед собственниками, что в него входит?

— Все управляющие компании обязаны соблюдать Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В него входят уборка общедомовой территорий, лестничных клеток, обработка мест общего пользования от грызунов и насекомых, работа аварийно-диспетчерской службы, контроль за приборами освещения на всех этажах. Также к обязательным относятся своевременная поверка общедомовых приборов учета и своевременная передача показаний ресурсникам.

А вот установка и поливка клумб, текущие ремонты зависят от желания жильцов и их готовности включить эти услуги в тарифы. Ведь по сути, за все платят собственники, и управляющая компания должна помочь людям определить, куда нужнее направить средства в настоящий момент.

— Жители сообщают управляющей компании: кипяток из крана бежит, и слышат в ответ: "Это ТЭЦ так топит". Но ведь в доме должен быть терморегулятор?

— Действительно, терморегулятор на линии горячего водоснабжения должен быть и должен работать исправно. Он помогает держать температуру горячей воды в границах разрешенной нормы 60 - 75 градусов, чтобы собственники квартир не получили ожоги. Еще 11 лет назад мы пришли к выводу, что регуляторы температуры нужны на всех узлах управления. В морозы, при значительном повышении температуры теплоносителя, например, до 120 градусов, регулятор температуры перекрывает циркуляцию воды с подающего трубопровода, подмешивает теплоноситель с обратного трубопровода и, таким образом, в систему ГВС поступает горячая вода безопасной температуры, а не кипяток.

— Может ли дом быть без общедомового счетчика? На что это влияет?

— Де-факто может. Влияет это, в первую очередь, на суммы в квитанциях. Если нет общедомового прибора, ресурсоснабжающая организация выставляет начисления за поставленный ресурс по нормативу, а это, как правило, больше, чем по фактическому потреблению. Также, согласно действующему законодательству, РСО имеет право применить повышающий коэффициент на все ресурсы. Наша управляющая организация еще в 2009 году приняла решение установить счетчики во всех домах. Предложили жителям, объяснили, почему это важно, и с нами согласились, поскольку приборы помогают экономить.

— Бывает, что диспетчер управляющей компании отвечает на жалобу так: на вызов к вам придут, но не скоро, у нас один слесарь, войдите в положение. Часто случается, что не хватает сил, людей?

— Руковожу компанией второй десяток лет, и мы за это время поняли, что без монтажника сантехнических систем, сварщика, электромонтажника, штукатура, плотника, столяра нам не обойтись, поэтому свой штаб укомплектовали, исходя из потребностей. Все готовы оперативно выйти на объект. Случаются авральные ситуации, но мы справляемся своими силами. В период эпидситуации было сложно, привлекали специалистов со стороны, но жителей без услуг не оставляли. Наши сотрудники работают у нас помногу лет, мы их хорошо знаем и ценим, стараемся поощрять.

— Что самое сложное в вашей работе?

— То, что у нас никогда нет спокойного времени года. Летом в дождь протекают крыши, осенью — грязь, нужно постоянно убирать дворы, зимой боремся с гололедом, регулируем системы отопления. Но все равно хочу сказать, что и к зиме, и к лету подготовиться вполне реально, особенно когда хотя бы пару раз прошел этот цикл от начала и до конца.

Не могу разделить мнения коллег, которые говорят: у нас зима, все сложно, потерпите. Ведь наша задача в том и заключается, чтобы помочь горожанам пройти этот период с наименьшими неудобствами.